Việc cho phép xây dựng căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2 là cần thiết, đáp ứng nhu cầu nhà ở của một bộ phận người lao động, nhưng theo các chuyên gia, cần quy định rõ tỷ lệ căn hộ này và tính toán kỹ các vấn đề liên quan như công tác quản trị chung cư, quản lý đô thị…



Căn hộ nhỏ đẹp hay xấu phụ thuộc vào suất đầu tư của chủ đầu tư, năng lực của bên tư vấn thiết kế, chất lượng thi công, quản lý dự án… Ảnh: Đức Thanh

Diện tích nhỏ, tiện nghi tốt

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư về quy định “căn hộ chung cư phải có diện tích sử dụng tối thiểu không nhỏ hơn 25 m2, có ít nhất một phòng ở và một khu vệ sinh” tại Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, đại diện Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Hưng Thịnh Phát đánh giá, quy định này thỏa mãn nhu cầu thị trường, mà trước hết, người mua sẽ được hưởng lợi vì có nhà ở và sau đó là doanh nghiệp. Căn hộ nhỏ và nhiều tiện ích thường dễ bán, tạo động lực cho doanh nghiệp, thông qua đó, góp phần giảm áp lực về nhà ở tại các đô thị trung tâm.

“Nếu thị trường chỉ toàn căn hộ lớn, thì đến bao giờ những người thu nhập thấp mới có nhà ở”, đại diện Tập đoàn Đầu tư Hưng Thịnh Phát nói.

Trước những lo ngại về chất lượng căn hộ 25 m2 và vấn đề mỹ quan đô thị, KTS. Nguyễn Công Thiện, giảng viên Khoa Kiến trúc và Quy hoạch (Trường đại học Xây dựng) nhấn mạnh, diện tích sử dụng chưa hẳn nói lên chất lượng nhà ở. Theo KTS. Thiện, các nước phát triển như Nhật Bản vẫn có mô hình nhà ở với diện tích rất nhỏ, nhưng tiện nghi, tiện ích rất tốt. Căn hộ nhỏ đẹp hay xấu phụ thuộc vào suất đầu tư của chủ đầu tư, năng lực của bên tư vấn thiết kế, chất lượng thi công, quản lý dự án…

Từng tham gia phát triển dự án nhà ở xã hội tại Thừa Thiên Huế, KTS. Thiện nhận định, căn hộ quy mô nhỏ có giá hợp lý sẽ giúp người lao động có thu nhập thấp sớm an cư lạc nghiệp. Khi có điều kiện tốt hơn, họ có thể chuyển tới căn hộ rộng hơn, ở phân khúc cao hơn, phù hợp năng lực tài chính. “Đây là tính nhân văn của mô hình căn hộ quy mô nhỏ, cũng là đóng góp tích cực cho sự phát triển của xã hội”, KTS. Thiện nói.

Ở góc nhìn thị trường, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, có cầu ắt có cung. Theo ông Điệp, không nên nghĩ việc cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25 m2 có thể khiến hình thành các khu “ổ chuột” trên cao; cũng không nên quy chụp căn hộ nhỏ đi kèm chất lượng thấp. Minh chứng rõ nhất là những căn hộ 1 phòng ngủ với đầy đủ tiện ích mà Vinhomes đã và đang cung cấp cho khách hàng.

“Nếu xây căn hộ rộng 45 m2 hoặc hơn, mà chất lượng thấp, ít tiện tích, có giá 1 tỷ đồng, thì chưa chắc đã đạt yêu cầu, vì xu thế hiện nay là gia đình nhỏ, căn hộ nhỏ, nhưng đòi hỏi tiện ích tốt, thông minh và xanh”, ông Điệp lập luận.

Tỷ lệ bao nhiêu là hợp lý?

Thông tư số 21/2019/TT-BXD chỉ quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25 m2, còn đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

Với những quy định trên, câu hỏi được đặt ra là, tỷ lệ căn hộ không nhỏ hơn 25 m2 ở mức bao nhiêu là phù hợp và áp dụng cho dự án nhà ở xã hội hay chung cư thương mại? Từ đó, mới có thể tính toán phương án xây dựng và quản lý dự án chung cư có các căn hộ kiểu đó.

Theo KTS. Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cần rành mạch trong quy định xây dựng căn hộ không nhỏ hơn 25 m2 thuộc dự án nhà ở xã hội hay thương mại. Nếu không tổng kết rút kinh nghiệm một cách nghiêm túc từ chương trình xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua, mà cứ áp dụng tỷ lệ căn hộ 25 m2 lên tới 25% tổng số căn hộ của dự án chung cư thương mại, thì sẽ kéo theo nhiều vấn đề.

Bên cạnh đó, KTS. Tùng nhấn mạnh, việc cho phép xây dựng căn hộ không nhỏ hơn 25 m2 chỉ là giải pháp tình thế để tháo gỡ cho thị trường bất động sản, khi áp dụng cần phải tính đến các yếu tố như tỷ lệ căn hộ, người sử dụng căn hộ và vấn đề quản trị dự án chung cư. “Không có văn bản nào quy định căn hộ này (25 m2) chỉ được phép hai người ở. Hơn nữa, thực tế quản lý đô thị lộn xộn ra sao đều đã rõ”, KTS. Tùng lo ngại

Trong khi đó, ông Nguyễn Thế Điệp phân tích, mô hình căn hộ nhỏ không xa lạ ở khu vực châu Á, ví dụ, tại Hồng Kông và Macau, có căn hộ chỉ rộng khoảng 6 m2, nhưng tỷ lệ căn hộ này không nhiều. Thông tư số 21/2019/TT-BXD cho phép xây dựng căn hộ có diện tích không nhỏ hơn 25 m2, nhưng cơ quan chức năng cần quy định rõ tỷ lệ căn hộ kiểu này trong dự án chung cư.

Dẫn chứng thực tế tỷ lệ căn hộ quy mô vừa, giá rẻ thường ở mức 20%, vì nếu cho xây nhiều quá sẽ khó bán, ông Điệp cho rằng, đối với căn hộ không nhỏ hơn 25 m2, nên giữ tỷ lệ ở mức 10 – 15% là hợp lý, tránh xây dựng ồ ạt, khiến thị trường không hấp thụ hết, gây thiệt hại cho doanh nghiệp và lãng phí nguồn lực xã hội.

“Chính sách định hướng phát triển thị trường bất động sản cần phải đi trước và rõ ràng, bởi chỉ một thay đổi trong chính sách sẽ ngay lập tức tác động rất lớn tới hoạt động và sự phát triển của thị trường, thậm chí quyết định sự tồn vong của doanh nghiệp bất động sản”.

– Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội


Lê Quân



Nguồn Sưu Tập